شراء مسكن في المغرب، عن بُعد

موثق أم عدول؟ الأمر يتوقف على سند الملكية

يتعايش في المغرب نظامان للملكية. المهني الذي يحرّر العقد يتحدد بصفة العقار، لا برغبة دفع أقل.

منذ القانون رقم 41-24 (ساري من 22 أغسطس 2024) يجب أن يكون وعد البيع والوكالة المتعلقة بنقل الحقوق العينية، تحت طائلة البطلان، عقداً رسمياً (موثق أو عدول) أو عقداً ذا تاريخ ثابت يحرّره محامٍ مقبول لدى محكمة النقض. الورقة العرفية بين الأفراد لم تعد صحيحة.

الخطوات، بالترتيب

التسلسل أدناه هو المسار المعتاد لمسكن حضري محفظ يُشترى من الخارج. بعض الخطوات تتداخل، خصوصاً التحقق من السند والوكالة والأموال.

1. 1

   ابحث عن المسكن وقيّمه

   من: المشتري، وقد يكون وسيطالمدة: حسب وتيرتكم

   اختاروا إعلاناً وانظروا شارة السند (رسم عقاري أو ملكيّة أو غير محفظ). للشراء عن بُعد، المسكن الحضري المحفظ هو المسار الأقل مخاطرة. لا يجوز للأجانب عادة شراء أرض فلاحية؛ وتصنيف القطعة يثبته الموثق وفق التصنيف المحلي.

   ابحث عن مساكن للبيع
2. 2

   تواصلوا وعاينوا عن بُعد

   من: المشتري والبائع أو الوسيطالمدة: من أيام إلى أسابيع

   استخدموا نموذج الاتصال أو واتساب في الإعلان. يمكن طلب معاينة بالفيديو؛ يحدّد الوسيط الموعد بنفسه عبر واتساب فيديو أو Google Meet أو ما شابه. أصلادي لا تستضيف الفيديو.

   ابحث عن مساكن للبيعاطلب معاينة بالفيديو من الإعلان
3. 3

   اطلبوا التحقق من السند

   من: الموثق، وقد يكون محامٍالمدة: من أيام إلى نحو أسبوعين

   اطلبوا عبر الموثق شهادة ملكية حديثة من المحافظة العقارية. تبيّن المالك المقيد والمساحة وأي رهون أو ارتفاقات أو تعرضات. بدون هذا التحقق توقّعون وأنتم لا ترون. بالنسبة للشقة، احصلوا أيضاً على نظام الملكية المشتركة.

   ابحث عن مساكن للبيع
4. 4

   قدّموا عرضاً بشروط

   من: المشتري والبائع، وقد يكون وسيطالمدة: أيام معدودة

   حدّدوا الثمن والتسليم والشروط الواقفية (مثل التمويل أو سند خالٍ من التحملات). العرض غير الرسمي ليس بيعاً بعد. متى وقّعتم وعداً بالبيع فهو ملزم — ويجب أن يكون بالشكل المطلوب.

   ابحث عن مساكن للبيع
5. 5

   أعدّوا وكالة خاصة

   من: المشتري والموثق والوكيلالمدة: من أيام إلى أسابيع عدة

   إن لم تكونوا في المغرب، يوقّع وكيل بوكالة خاصة في شكل رسمي أو ذات تاريخ ثابت. القنصلية المغربية لا تُعدّ هذه الوكالة العقارية بنفسها: أقصى ما تفعله هو تصديق التوقيع على عقد عرفي، وهذا لا يكفي لمحافظة الأملاك العقارية. من هولندا أو بلجيكا أو فرنسا الطريق المعتاد هو موثق محلي ثم الأبوستيل. دليل الوكالة يشرح الخطوات والوثائق والروابط الرسمية.

   دليل الوكالة
6. 6

   وقّعوا الوعد بالبيع وادفعوا العربون

   من: الموثق أو العدول أو محامي النقض؛ المشتري والبائعالمدة: من أسبوع إلى ثلاثة حتى التوقيع

   يحدّد الوعد بالبيع العقار والثمن والعربون والشروط والأجل حتى العقد النهائي. هذا الأجل تعاقدي؛ لا يفرض القانون عدداً موحداً من الأسابيع. العربون غالباً بين 10 و20 بالمئة في الممارسة، دون نسبة قانونية واحدة. فضّلوا إيداعه لدى الموثق على الدفع المباشر للبائع.

   تكاليف الشراء التقديرية
7. 7

   حوّلوا الثمن والتكاليف

   من: المشتري والبنك والموثقالمدة: بالتوازي؛ حسب البنك

   باقي الثمن ورسوم التسجيل والمحافظة العقارية وأتعاب الموثق تمر عبر الموثق. يحسن بغير المقيمين إدخال العملة عبر بنك مغربي والاحتفاظ بالإثباتات (مكتب الصرف). بدون هذا التتبع يصعب لاحقاً ترحيل ناتج إعادة البيع. يعرض أصلادي تقديراً للتكاليف في كل إعلان بيع.

   تكاليف الشراء التقديرية
8. 8

   وقّعوا العقد النهائي

   من: الموثق؛ المشتري أو الوكيل؛ البائعالمدة: يوم التوقيع؛ الإيداع الضريبي غالباً خلال نحو 30 يوماً

   يُقرأ عقد البيع الرسمي ويُوقَّع. يحصّل الموثق الرسوم ويودعها لدى المديرية العامة للضرائب. كثيراً ما يُذكر أجل 30 يوماً بعد العقد للتسجيل الضريبي؛ أكّدوا ذلك مع موثقكم. يتحمّل المشتري عادة مصاريف العقد ما لم ينص الوعد على خلاف ذلك.

   تكاليف الشراء التقديرية
9. 9

   أودِعوا النقل لدى المحافظة العقارية

   من: الموثق والمحافظة العقاريةالمدة: من أسابيع إلى أشهر

   يودع الموثق النقل لدى المحافظة العقارية. لا يكون البيع نافذاً تجاه الغير إلا بعد التقييد في الرسم العقاري (نظام ظهير 12 أغسطس 1913). تختلف الآجال حسب المصلحة والملف.

10. 10

    تسلّموا المسكن

    من: المشتري أو الوكيل والبائع وقد يكون الوكيل العقاري للملكية المشتركةالمدة: حسب ما اتُّفق في العقد

    المفاتيح والعدادات وتسليم الملكية المشتركة يتبع العقد. اطلبوا شهادة الملكية المحدّثة إثباتاً لتقييدكم كمالكين.

وثائق تُطلب عادة

القائمة أدناه شائعة وليست قائمة وطنية موحّدة. يحدّد الموثق وثائق ملفّكم.

ما قد يختلف حسب المدينة أو الموثق

• الأجل بين الوعد بالبيع والعقد النهائي مثبت في الوعد؛ لا يوجد عدد أسابيع قانوني موحّد لكل البلاد.
• نسبة العربون (غالباً 10–20٪) عرف وليست نصاً قانونياً. الإيداع لدى الموثق حكيم وليس تلقائياً.
• آجال المحافظة العقارية تختلف حسب المصلحة. الدار البيضاء أو الرباط قد تكون أثقل من مصلحة أصغر.
• يتحمّل المشتري عادة مصاريف العقد ما لم يُتفق كتابة على خلاف ذلك. أتعاب الموثق وفق تعريفة تنازلية؛ اطلبوا الكشف الدقيق.
• قبول وكالة موثقة أجنبية مع أبوستيل يقرّره موثقكم المغربي. أوقات الدوام والرسوم ومدة الانتظار تختلف من قنصلية إلى أخرى.
• قائمة الوثائق ليست موحّدة وطنياً. قد يطلب موثق في طنجة وثائق غير التي يطلبها موثق في مراكش.

متى لا يكفي هذا المسار

الشراء على المخطط (VEFA) له إطار خاص يشمل عقداً نموذجياً وضمان الإنجاز. الملكيّة تحتاج تحققاً أقوى ويفضّل التحفيظ قبل سداد الباقي. الأرض الفلاحية غير قابلة للشراء للأجانب في العادة. تلك المسارات من اختصاص موثق أو محامٍ، لا هذا العرض العام.