Comprar una vivienda en Marruecos, a distancia

¿Notario o adoul? Depende del título

En Marruecos coexisten dos regímenes de propiedad. El profesional que otorga la escritura depende del estatuto del inmueble, no de una preferencia por pagar menos.

Desde la ley n.º 41-24 (en vigor el 22 de agosto de 2024), el compromiso de compraventa y el poder para transmitir derechos reales deben, so pena de nulidad, ser un acto auténtico (notario o adoul) o un acto de fecha cierta de un abogado acreditado ante el Tribunal de Casación. Un papel privado entre particulares ya no es válido.

Los pasos, en orden

La secuencia siguiente es el recorrido habitual de una vivienda urbana titulada, comprada desde el extranjero. Algunos pasos se solapan, sobre todo la verificación del título, el poder y los fondos.

1. 1

   Buscar y valorar la vivienda

   Quién: Comprador, opcionalmente un intermediarioTiempo: A su ritmo

   Elija un anuncio y mire la insignia de título (titre foncier, melkia o no titulado). Para una compra a distancia, la vivienda urbana titulada es el recorrido de menor riesgo. Los extranjeros no pueden, por regla general, comprar suelo agrícola; si una parcela es agrícola lo confirma su notario con la clasificación local.

   Buscar viviendas en venta
2. 2

   Contactar y visitar a distancia

   Quién: Comprador, vendedor o intermediarioTiempo: De unos días a unas semanas

   Use el formulario de contacto o WhatsApp del anuncio. Puede pedir una visita por vídeo; el intermediario cita él mismo un momento por WhatsApp vídeo, Google Meet o similar. Asladi no aloja vídeo.

   Buscar viviendas en ventaPedir una visita por vídeo en el anuncio
3. 3

   Hacer verificar el título

   Quién: Notario, opcionalmente un abogadoTiempo: De unos días a unas 2 semanas

   Pida a su notario un certificat de propriété reciente en la Conservation Foncière (ANCFCC). Indica el propietario inscrito, la superficie y posibles hipotecas, servidumbres u oposiciones. Sin esa verificación firma a ciegas. En un apartamento, obtenga también el reglamento de copropiedad.

   Buscar viviendas en venta
4. 4

   Hacer una oferta, con condiciones

   Quién: Comprador, vendedor, opcionalmente un intermediarioTiempo: Unos días

   Fije precio, entrega y condiciones suspensivas (por ejemplo financiación o título limpio). Una oferta informal aún no es una venta. Cuando firma un compromiso, queda vinculado — y debe estar en la forma exigida.

   Buscar viviendas en venta
5. 5

   Otorgar un poder especial

   Quién: Comprador, notario, apoderadoTiempo: De unos días a varias semanas

   Si no está en Marruecos, un apoderado firma con un poder especial (procuration spéciale) en forma auténtica o de fecha cierta. El consulado marroquí no otorga ese mandato inmobiliario: como mucho legaliza una firma en un documento privado, insuficiente para la Conservation Foncière. Desde los Países Bajos, Bélgica o Francia, la vía habitual es un notario local más apostilla. La guía del poder explica los pasos, documentos y enlaces oficiales.

   Guía del poder notarial
6. 6

   Firmar el compromiso y entregar la señal

   Quién: Notario o adoul, o abogado de casación; comprador y vendedorTiempo: 1 a 3 semanas hasta la firma

   El compromiso o la promesa de venta fija inmueble, precio, señal, condiciones y el plazo hasta la escritura final. Ese plazo está en el propio contrato; la ley no impone un número único de semanas. La señal suele situarse entre el 10 y el 20 % en la práctica, sin un tipo legal único. Prefiera el depósito en el notario a un pago directo al vendedor.

   Gastos de compra indicativos
7. 7

   Transferir el precio y los gastos

   Quién: Comprador, banco, notarioTiempo: En paralelo; según el banco

   El resto del precio, los derechos de registro, la conservation foncière y los honorarios del notario pasan por el notario. Los no residentes conviene que importen divisas por un banco marroquí y conserven los justificantes (Office des Changes). Sin ese rastro, repatriar más tarde el producto de una reventa es más difícil. Cada anuncio de venta en Asladi muestra una estimación de gastos.

   Gastos de compra indicativos
8. 8

   Firmar la escritura final

   Quién: Notario; comprador o apoderado; vendedorTiempo: Día de firma; depósito fiscal a menudo en unos 30 días

   La escritura auténtica de compraventa se lee y se firma. El notario recauda los derechos y los ingresa en la Direction Générale des Impôts. En la práctica se cita a menudo un plazo de 30 días tras la escritura para el registro fiscal; confírmelo con su notario. Los gastos de escritura los suele pagar el comprador, salvo pacto contrario en el compromiso.

   Gastos de compra indicativos
9. 9

   Inscribir la transmisión

   Quién: Notario, Conservation Foncière (ANCFCC)Tiempo: De unas semanas a unos meses

   El notario presenta la transmisión en la Conservation Foncière. Solo tras la inscripción en el titre foncier la venta es oponible a terceros (régimen del dahir de 12 de agosto de 1913). El plazo varía según la oficina y el expediente.

10. 10

    Recibir la vivienda

    Quién: Comprador o apoderado, vendedor, opcionalmente el administradorTiempo: Según la escritura

    Llaves, contadores y la eventual entrega de la copropiedad siguen la escritura. Pida el certificat de propriété actualizado como prueba de su inscripción.

Documentos que suelen pedirse

La lista siguiente es habitual, no un checklist nacional idéntico. Su notario da la lista de su expediente.

Qué puede variar según la ciudad o el notario

• El plazo entre compromiso y escritura final está en el compromiso; no hay un número legal único de semanas para todo el país.
• El porcentaje de la señal (a menudo 10–20 %) es uso, no un tipo legal. El depósito en el notario es prudente, no automático.
• Los plazos de la Conservation Foncière varían según la oficina. Casablanca o Rabat puede estar más saturada que una oficina más pequeña.
• El comprador suele pagar los gastos de escritura, salvo pacto escrito en contrario. Los honorarios del notario siguen un baremo decreciente; pida la liquidación exacta.
• Si se acepta un poder notarial extranjero con apostilla lo decide su notario marroquí. Horarios, tasas y esperas varían según el consulado.
• La lista de documentos no es idéntica en todo el país. Un notario en Tánger puede pedir otras piezas que un notario en Marrakech.

Cuándo este plan no basta

La compra sobre plano (VEFA) tiene un marco propio, con contrato tipo y garantía de terminación. La melkia exige más diligencia y, idealmente, la inscripción antes de pagar el saldo. El suelo agrícola no es, por regla general, adquirible por extranjeros. Esos recorridos corresponden a un notario o abogado, no a este esquema general.