Acheter un logement au Maroc, à distance

Notaire ou adoul ? Cela dépend du titre

Deux régimes fonciers coexistent au Maroc. Le professionnel qui dresse l’acte dépend du statut du bien — pas d’une préférence pour payer moins.

Depuis la loi n° 41-24 (en vigueur le 22 août 2024), le compromis de vente et le mandat de transfert de droits réels doivent, à peine de nullité, être un acte authentique (notaire ou adoul) ou un acte à date certaine d’un avocat agréé près la Cour de cassation. Un écrit sous seing privé entre particuliers n’est plus valable.

Les étapes, dans l’ordre

La séquence ci-dessous est le parcours habituel d’un logement urbain titré, acheté depuis l’étranger. Certaines étapes se chevauchent, surtout la vérification du titre, la procuration et les fonds.

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   Trouver et évaluer le bien

   Qui: Acheteur, éventuellement un intermédiaireDélai: À votre rythme

   Choisissez une annonce et regardez le badge de titre (titre foncier, melkia ou non titré). Pour un achat à distance, le logement urbain titré est le parcours le moins risqué. Les étrangers ne peuvent en principe pas acquérir de terre agricole ; le classement du terrain se vérifie localement avec votre notaire.

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   Prendre contact et visiter à distance

   Qui: Acheteur, vendeur ou intermédiaireDélai: Quelques jours à quelques semaines

   Utilisez le formulaire de contact ou WhatsApp sur l’annonce. Vous pouvez demander une visite vidéo ; l’intermédiaire fixe lui-même un créneau via WhatsApp vidéo, Google Meet ou un outil comparable. Asladi n’héberge pas de vidéo.

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   Faire vérifier le titre

   Qui: Notaire, éventuellement un avocatDélai: Quelques jours à environ 2 semaines

   Demandez via votre notaire un certificat de propriété récent à la Conservation foncière (ANCFCC). Il indique le propriétaire inscrit, la superficie et d’éventuelles hypothèques, servitudes ou oppositions. Sans cette vérification, vous signez à l’aveugle. Pour un appartement, obtenez aussi le règlement de copropriété.

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   Faire une offre, avec conditions

   Qui: Acheteur, vendeur, éventuellement un intermédiaireDélai: Quelques jours

   Fixez le prix, la remise des clés et les conditions suspensives (financement ou titre purgé, par exemple). Une offre informelle n’est pas encore une vente. Dès que vous signez un compromis, il est engageant — et il doit être en la forme requise.

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   Établir une procuration spéciale

   Qui: Acheteur, notaire, mandataireDélai: Quelques jours à plusieurs semaines

   Si vous n’êtes pas au Maroc, un mandataire signe avec une procuration spéciale en forme authentique ou à date certaine. Le consulat marocain n’établit pas lui-même ce mandat immobilier : il peut tout au plus légaliser une signature sur un acte sous seing privé, insuffisant pour la Conservation Foncière. Depuis les Pays-Bas, la Belgique ou la France, la voie habituelle est le notaire local plus apostille. Le guide procuration détaille les étapes, les pièces et les liens officiels.

   Guide procuration
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   Signer le compromis et verser l’acompte

   Qui: Notaire ou adoul, ou avocat agréé près la Cour de cassation ; acheteur et vendeurDélai: 1 à 3 semaines jusqu’à la signature

   Le compromis ou la promesse de vente fixe le bien, le prix, l’acompte, les conditions et le délai jusqu’à l’acte définitif. Ce délai est contractuel ; la loi n’impose pas un nombre de semaines unique. L’acompte se situe souvent entre 10 et 20 % en pratique, sans taux légal unique. Privilégiez le séquestre chez le notaire plutôt qu’un versement direct au vendeur.

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   Virer le prix et les frais

   Qui: Acheteur, banque, notaireDélai: En parallèle ; selon la banque

   Le solde, les droits d’enregistrement, la conservation foncière et les honoraires du notaire transitent par le notaire. Les non-résidents ont intérêt à importer les devises via une banque marocaine et à conserver les justificatifs (Office des changes). Sans cette traçabilité, rapatrier plus tard le produit d’une revente est plus difficile. Chaque annonce à vendre sur Asladi affiche une estimation des frais.

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   Signer l’acte définitif

   Qui: Notaire ; acheteur ou mandataire ; vendeurDélai: Jour de signature ; dépôt fiscal souvent sous environ 30 jours

   L’acte de vente authentique est lu et signé. Le notaire recouvre les droits et les reverse à la Direction générale des impôts. Un délai d’environ 30 jours après l’acte est souvent cité pour l’enregistrement fiscal ; confirmez-le avec votre notaire. Les frais d’acte sont en pratique à la charge de l’acheteur, sauf clause contraire du compromis.

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   Faire inscrire la mutation

   Qui: Notaire, Conservation foncière (ANCFCC)Délai: Quelques semaines à quelques mois

   Le notaire dépose la mutation à la Conservation foncière. Ce n’est qu’après inscription sur le titre foncier que la vente est opposable aux tiers (régime du dahir du 12 août 1913). Les délais varient selon le bureau et le dossier.

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    Prendre possession du logement

    Qui: Acheteur ou mandataire, vendeur, éventuellement le syndicDélai: Selon l’acte

    Les clés, les compteurs et l’éventuelle passation de copropriété suivent l’acte. Demandez le certificat de propriété mis à jour comme preuve de votre inscription.

Pièces typiquement demandées

La liste ci-dessous est habituelle, pas un checklist national identique. Votre notaire établit la liste de votre dossier.

Ce qui peut varier selon la ville ou le notaire

• Le délai entre compromis et acte définitif est fixé dans le compromis ; il n’existe pas un nombre de semaines légal unique pour tout le pays.
• Le pourcentage d’acompte (souvent 10–20 %) est un usage, pas un taux légal. Le séquestre chez le notaire est prudent, pas automatique.
• Les délais de la Conservation foncière varient selon le bureau. Casablanca ou Rabat peut être plus chargé qu’un bureau plus petit.
• L’acheteur paie en pratique les frais d’acte, sauf accord écrit contraire. Les honoraires du notaire suivent un barème dégressif ; demandez le décompte exact.
• C’est votre notaire marocain qui dit si une procuration notariale étrangère apostillée est acceptée. Horaires, tarifs et délais d’attente varient selon le consulat.
• La liste des pièces n’est pas identique partout. Un notaire à Tanger peut demander d’autres documents qu’un notaire à Marrakech.

Quand ce parcours ne suffit pas

L’achat sur plan (VEFA) a un cadre propre, avec contrat-type et garantie d’achèvement. La melkia exige une diligence renforcée et, idéalement, l’immatriculation avant le solde. Le foncier agricole n’est en principe pas accessible aux étrangers. Ces cas relèvent d’un notaire ou d’un avocat, pas de ce schéma général.