Een woning kopen in Marokko, op afstand

Notaris of adoul? Dat hangt van het eigendom af

In Marokko bestaan twee eigendomsregimes naast elkaar. Welke professional de akte opmaakt, volgt uit het statuut van de woning — niet uit een vrije voorkeur om goedkoper uit te zijn.

Sinds wet nr. 41-24 (in werking 22 augustus 2024) moeten ook het compromis en de volmacht tot overdracht van zakelijke rechten, op straffe van nietigheid, in authentieke vorm (notaris of adoul) of als acte à date certaine van een advocaat bij het Hof van Cassatie. Een onderhands papier tussen particulieren is niet meer geldig.

Het stappenplan, in volgorde

Onderstaande volgorde is het gebruikelijke spoor voor een getitreerde stedelijke woning, gekocht vanuit het buitenland. Sommige stappen lopen deels parallel, vooral titelcheck, volmacht en fondsen.

1. 1

   Zoek en beoordeel de woning

   Wie: Koper, eventueel makelaarTijd: In je eigen tempo

   Kies een listing en kijk naar het eigendomsbadge (titre foncier, melkia of niet getitreerd). Voor aankoop op afstand is getitreerd stedelijk woonvastgoed het minst risicovolle spoor. Buitenlanders kunnen in de regel geen landbouwgrond kopen; of een perceel agrarisch is, beoordeelt je notaris aan de hand van de lokale classificatie.

   Zoek woningen te koop
2. 2

   Neem contact op en bezichtig op afstand

   Wie: Koper, aanbieder of makelaarTijd: Enkele dagen tot weken

   Gebruik het contactformulier of WhatsApp op de listing. Je kunt een video-bezichtiging aanvragen; de makelaar plant zelf een moment via WhatsApp-video, Google Meet of iets vergelijkbaars. Asladi host geen video.

   Zoek woningen te koopVideo-bezichtiging via de listing
3. 3

   Laat de titel checken

   Wie: Notaris, eventueel advocaatTijd: Enkele dagen tot ongeveer 2 weken

   Vraag via je notaris een recent certificat de propriété bij de Conservation Foncière (ANCFCC). Dat toont de ingeschreven eigenaar, de oppervlakte en eventuele hypotheken, erfdienstbaarheden of opposities. Zonder actuele titelcheck teken je blind. Bij een appartement hoort ook het reglement van mede-eigendom.

   Zoek woningen te koop
4. 4

   Breng een bod uit, met voorwaarden

   Wie: Koper, verkoper, eventueel makelaarTijd: Enkele dagen

   Leg prijs, oplevering en ontbindende voorwaarden vast (bijvoorbeeld financiering of schone titel). Een informeel bod is nog geen verkoop. Zodra je een compromis tekent, is dat bindend — en het moet in de juiste vorm.

   Zoek woningen te koop
5. 5

   Regel een bijzondere volmacht

   Wie: Koper, notaris, gevolmachtigdeTijd: Enkele dagen tot enkele weken

   Koop je niet zelf in Marokko, dan tekent een gevolmachtigde met een bijzondere volmacht (procuration spéciale) in authentieke vorm of als acte à date certaine. Het Marokkaanse consulaat maakt zo’n vastgoedvolmacht niet zelf op: het legaliseert hooguit een handtekening op een onderhands stuk, en dat volstaat niet voor de Conservation Foncière. Vanuit Nederland, België of Frankrijk is de gebruikelijke weg een lokale notaris plus apostille. De volmachtgids legt de stappen, documenten en officiële links uit.

   Volmachtgids
6. 6

   Teken het compromis en stort het voorschot

   Wie: Notaris of adoul, of cassatie-advocaat; koper en verkoperTijd: 1 tot 3 weken tot ondertekening

   Het compromis of de promesse de vente legt woning, prijs, voorschot, voorwaarden en de termijn tot de eindakte vast. Die termijn staat in het compromis zelf; de wet stelt geen landelijk uniforme deadline. Het voorschot ligt in de praktijk vaak tussen 10 en 20 procent, maar is niet wettelijk vastgelegd. Laat het bij voorkeur in sekwester bij de notaris, niet rechtstreeks aan de verkoper.

   Indicatieve aankoopkosten
7. 7

   Maak de koopsom en kosten over

   Wie: Koper, bank, notarisTijd: Parallel; afhankelijk van de bank

   De rest van de prijs plus registratie, conservation foncière en notarishonorarium loopt via de notaris. Niet-ingezetenen doen er goed aan valuta via een Marokkaanse bank te importeren en te documenteren (Office des Changes). Zonder die traceerbaarheid wordt latere repatriëring van een verkoopopbrengst lastig. Op elke koop-listing toont Asladi een indicatieve kostenberekening.

   Indicatieve aankoopkosten
8. 8

   Teken de eindakte

   Wie: Notaris; koper of gevolmachtigde; verkoperTijd: Tekendag; fiscale deponering vaak binnen circa 30 dagen

   De acte de vente authentique wordt voorgelezen en getekend. De notaris int de rechten en stort ze bij de Direction Générale des Impôts. In de praktijk wordt voor de fiscale registratie vaak een termijn van 30 dagen na de akte genoemd; bevestig dat met je notaris. Wie de aktekosten draagt, is gebruikelijk de koper, tenzij het compromis iets anders zegt.

   Indicatieve aankoopkosten
9. 9

   Laat de overdracht inschrijven

   Wie: Notaris, Conservation Foncière (ANCFCC)Tijd: Enkele weken tot enkele maanden

   De notaris dient de overdracht in bij de Conservation Foncière. Pas na inschrijving op het titre foncier is de overdracht tegenwerpelijk aan derden (stelsel van het dahir van 12 augustus 1913). De verwerkingstijd verschilt per kantoor en dossier.

10. 10

    Neem de woning in ontvangst

    Wie: Koper of gevolmachtigde, verkoper, eventueel syndicusTijd: Zoals in de akte afgesproken

    Sleutels, tellers en eventuele overdracht van de mede-eigendom volgen de akte. Vraag het bijgewerkte certificat de propriété op als bewijs dat jij als eigenaar staat ingeschreven.

Documenten die typisch nodig zijn

Onderstaande lijst is gebruikelijk, geen landelijk identiek checklistje. Je notaris geeft de dossierlijst voor jouw akte.

Wat per stad of notaris kan verschillen

• De termijn tussen compromis en eindakte staat in het compromis; er is geen landelijk uniform wettelijk aantal weken.
• Het voorschotpercentage (vaak 10–20 %) is gebruik, geen wettekst. Sekwester bij de notaris is verstandig, geen automatisme.
• De doorlooptijd bij de Conservation Foncière verschilt per kantoor. Casablanca of Rabat kan drukker zijn dan een kleiner kantoor.
• Wie aktekosten draagt, is gebruikelijk de koper, tenzij schriftelijk anders afgesproken. Het notarishonorarium volgt een degressief barème; vraag de exacte afrekening.
• Of een buitenlandse notariële volmacht met apostille wordt aanvaard, bepaalt jouw Marokkaanse notaris. Openingstijden, tarieven en wachttijden verschillen per consulaat.
• De documentenlijst is niet landelijk identiek. Een notaris in Tanger kan andere stukken vragen dan een notaris in Marrakech.

Wanneer dit stappenplan niet (alleen) geldt

Nieuwbouw-off-plan (VEFA) heeft een eigen kader, met onder meer een typecontract en opleveringsgarantie. Melkia vraagt extra due diligence en bij voorkeur immatriculatie vóór het saldo. Landbouwgrond is voor buitenlanders in de regel niet koopbaar. Die sporen horen bij een notaris of advocaat, niet bij dit algemene overzicht.