Eine Wohnung in Marokko kaufen, aus der Ferne

Notar oder Adoul? Das hängt vom Eigentum ab

In Marokko bestehen zwei Eigentumsregime nebeneinander. Wer die Urkunde errichtet, folgt aus dem Status der Immobilie — nicht aus dem Wunsch, günstiger davonzukommen.

Seit Gesetz Nr. 41-24 (in Kraft 22. August 2024) müssen Vorvertrag und Vollmacht zur Übertragung dinglicher Rechte bei sonstiger Nichtigkeit in authentischer Form (Notar oder Adoul) oder als Acte à date certaine eines bei der Cour de cassation zugelassenen Anwalts vorliegen. Ein privates Papier zwischen Privatleuten gilt nicht mehr.

Die Schritte, der Reihe nach

Die folgende Reihenfolge ist der übliche Weg für eine immatrikulierte Stadtwohnung, gekauft aus dem Ausland. Einige Schritte überlappen, vor allem Titelprüfung, Vollmacht und Finanzierung.

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   Wohnung finden und bewerten

   Wer: Käufer, optional MaklerDauer: In Ihrem Tempo

   Wählen Sie ein Inserat und prüfen Sie das Eigentumsabzeichen (Titre foncier, Melkia oder nicht getitelt). Für einen Fernkauf ist immatrikuliertes städtisches Wohnen der risikoärmere Weg. Ausländer dürfen in der Regel kein Agrarland kaufen; ob ein Grundstück landwirtschaftlich ist, klärt Ihr Notar anhand der lokalen Einordnung.

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   Kontakt aufnehmen und aus der Ferne besichtigen

   Wer: Käufer, Anbieter oder MaklerDauer: Einige Tage bis Wochen

   Nutzen Sie das Kontaktformular oder WhatsApp im Inserat. Sie können eine Videobesichtigung anfragen; der Makler plant selbst einen Termin über WhatsApp-Video, Google Meet oder Vergleichbares. Asladi hostet kein Video.

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   Den Titel prüfen lassen

   Wer: Notar, optional AnwaltDauer: Einige Tage bis etwa 2 Wochen

   Lassen Sie über Ihren Notar ein aktuelles Certificat de propriété bei der Conservation Foncière (ANCFCC) einholen. Es zeigt den eingetragenen Eigentümer, die Fläche und etwaige Hypotheken, Dienstbarkeiten oder Widersprüche. Ohne aktuelle Titelprüfung unterschreiben Sie blind. Bei einem Apartment gehört auch die Teilungserklärung dazu.

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   Ein Angebot abgeben, mit Bedingungen

   Wer: Käufer, Verkäufer, optional MaklerDauer: Einige Tage

   Legen Sie Preis, Übergabe und aufschiebende Bedingungen fest (etwa Finanzierung oder lastenfreier Titel). Ein informelles Angebot ist noch kein Kauf. Sobald Sie einen Compromis unterschreiben, ist er bindend — und muss in der richtigen Form vorliegen.

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   Eine Sondervollmacht errichten

   Wer: Käufer, Notar, BevollmächtigterDauer: Einige Tage bis mehrere Wochen

   Kaufen Sie nicht selbst in Marokko, unterzeichnet ein Bevollmächtigter mit einer Sondervollmacht (procuration spéciale) in authentischer Form oder als acte à date certaine. Das marokkanische Konsulat errichtet diese Immobilienvollmacht nicht selbst: Es kann höchstens eine Unterschrift auf einer Privaturkunde legalisieren, was der Grundbuchbehörde nicht reicht. Aus den Niederlanden, Belgien oder Frankreich ist der übliche Weg der lokale Notar plus Apostille. Der Vollmacht-Leitfaden erklärt Schritte, Unterlagen und amtliche Links.

   Vollmacht-Leitfaden
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   Den Vorvertrag unterschreiben und die Anzahlung leisten

   Wer: Notar oder Adoul oder Kassationsanwalt; Käufer und VerkäuferDauer: 1 bis 3 Wochen bis zur Unterschrift

   Compromis oder Promesse de vente legt Immobilie, Preis, Anzahlung, Bedingungen und die Frist bis zur Endurkunde fest. Diese Frist steht im Vertrag selbst; das Gesetz setzt keine landesweit einheitliche Wochenzahl. Die Anzahlung liegt in der Praxis oft zwischen 10 und 20 Prozent, ohne gesetzlichen Einheitssatz. Bevorzugen Sie ein Notarsequestre statt einer Direktzahlung an den Verkäufer.

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   Kaufpreis und Nebenkosten überweisen

   Wer: Käufer, Bank, NotarDauer: Parallel; abhängig von der Bank

   Restkaufpreis, Registergebühren, Conservation Foncière und Notarhonorar laufen über den Notar. Gebietsfremde sollten Devisen über eine marokkanische Bank einführen und belegen (Office des Changes). Ohne diese Spur wird die spätere Repatriierung eines Verkaufserlöses schwerer. Jedes Kaufinserat auf Asladi zeigt eine indikative Kostenaufstellung.

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   Die Endurkunde unterschreiben

   Wer: Notar; Käufer oder Bevollmächtigter; VerkäuferDauer: Unterzeichnungstag; Steuerhinterlegung oft binnen etwa 30 Tagen

   Die authentische Verkaufsurkunde wird vorgelesen und unterschrieben. Der Notar zieht die Abgaben ein und führt sie an die Direction Générale des Impôts ab. Für die steuerliche Registrierung wird in der Praxis oft eine Frist von 30 Tagen nach der Urkunde genannt; bestätigen Sie das bei Ihrem Notar. Die Beurkundungskosten trägt üblicherweise der Käufer, sofern der Compromis nichts anderes sagt.

   Indikative Kaufnebenkosten
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   Die Übertragung eintragen lassen

   Wer: Notar, Conservation Foncière (ANCFCC)Dauer: Einige Wochen bis einige Monate

   Der Notar reicht die Übertragung bei der Conservation Foncière ein. Erst nach Eintragung auf dem Titre foncier wirkt die Übertragung gegenüber Dritten (Regime des Dahir vom 12. August 1913). Die Bearbeitungszeit unterscheidet sich nach Stelle und Akte.

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    Die Wohnung übernehmen

    Wer: Käufer oder Bevollmächtigter, Verkäufer, optional VerwalterDauer: Wie in der Urkunde vereinbart

    Schlüssel, Zähler und eine etwaige Wohnungseigentumsübergabe folgen der Urkunde. Fordern Sie das aktualisierte Certificat de propriété als Nachweis Ihrer Eintragung an.

Typischerweise benötigte Unterlagen

Die folgende Liste ist üblich, kein landesweit identisches Checkheft. Ihr Notar nennt die Akteliste für Ihre Urkunde.

Was je nach Stadt oder Notar abweichen kann

• Die Frist zwischen Compromis und Endurkunde steht im Compromis; es gibt keine landesweit einheitliche gesetzliche Wochenzahl.
• Der Anzahlungssatz (oft 10–20 %) ist Übung, kein Gesetzestext. Sequestre beim Notar ist klug, kein Automatismus.
• Die Laufzeit bei der Conservation Foncière unterscheidet sich nach Stelle. Casablanca oder Rabat kann voller sein als eine kleinere Stelle.
• Die Beurkundungskosten trägt üblicherweise der Käufer, sofern schriftlich nichts anderes gilt. Das Notarhonorar folgt einer degressiven Tabelle; verlangen Sie die genaue Abrechnung.
• Ob eine ausländische notarielle Vollmacht mit Apostille anerkannt wird, sagt Ihr marokkanischer Notar. Öffnungszeiten, Gebühren und Wartezeiten unterscheiden sich je Konsulat.
• Die Unterlagenliste ist nicht landesweit identisch. Ein Notar in Tanger kann andere Stücke verlangen als ein Notar in Marrakesch.

Wann dieser Ablauf nicht (allein) gilt

Kauf vom Plan (VEFA) hat ein eigenes Regime, unter anderem mit Mustervertrag und Fertigstellungsgarantie. Melkia braucht verstärkte Prüfung und idealerweise die Immatrikulation vor dem Restkaufpreis. Agrarland ist für Ausländer in der Regel nicht kaufbar. Diese Spuren gehören zu Notar oder Anwalt, nicht zu dieser Übersicht.